Новостью о том, что в строительной компании ПИК кадровые проблемы, поделились СМИ и социальные сети. От персонала компания пытается избавиться методами, которые не соответствуют трудовому законодательству, принуждая людей подписывать заявления на увольнение, тем самым лишая их гарантированных выплат. Но, помимо этого, акции компании с начала года рухнули на 45 %, и это существенный провал на фоне общего падения фондового рынка. ПИК – один из главных девелоперов страны. И будущее строительной отрасли остается под вопросом: ставки по ипотеке высокие, массовый исход зарубежных инвесторов, уход с российского рынка технологических компаний и продолжающийся рост стоимости строительных материалов. Компания уже заморозила социальные стройки.
Хотя у компании есть шанс спасти хоть как-то положение благодаря «опеке» со стороны членов Правительства, которые пытаются спасти строительную отрасль от кризиса. Сейчас идет процесс переписывания правил долевого строительства, одними из новелл которых являются разрешение застройщикам не платить неустойку за срыв сроков, освобождение от выплат за пользование деньгами дольщиков, освобождение и защита от исков. Участники долевого строительства до конца 2022 года не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства. До 31 декабря 2022 года не будет начисляться неустойка за нарушение сроков передачи квартир застройщиками.
Что касается требований по выплате неустойки, которые были предъявлены к застройщикам до вступления в силу нового постановления правительства, то есть после 29 марта, то по ним тоже дана отсрочка — выплаты должны быть произведены после 31 декабря 2022 года. Также вводится мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО). Сейчас в этот список попадают дома, если срок сдачи задерживается на шесть месяцев и более. Застройщик в этом случае не может привлекать средства дольщиков и регистрировать договоры долевого участия. Согласно документу, внесение объектов в реестр проблемных отложили до 31 декабря 2022 года.
Таким образом, Правительство выступило на стороне застройщиков, но не покупателей, которым, в случае задержки сдачи долгожданных квартир, придется просто ждать, без получения компенсации, нести дополнительные расходы, например, на найм жилья. А без ЕРПО надзорные органы и местные власти не смогут законным способом среагировать на ситуацию с начавшимися проблемами того или иного дома у застройщиков, который и далее будет собирать с клиентов деньги. Так что девелоперы могут начать исправлять ситуацию за счет новых дольщиков, а затем замораживая стройки.
Для более полной картины стоит отметить, что ближайший конкурент ПИКа – ГК Самолет – также испытывает ряд проблем, как и компания ЛСР, но пока от сотрудников этих компаний негативных новостей не поступало.
Поучительно посмотреть на то, что случилось с китайской компанией China Evergrande Group – одним из крупнейших застройщиков Поднебесной, которого из-за кризиса начали буквально разбирать по частям. В списке крупнейших компаний страны занимает 31 место. Ежегодно, застройщик строит около 600 000 домов, реализует проекты в 229 городах и генерирует более 3 млн рабочих мест.
В 2021 году на искусственном архипелаге Ocean Flower, расположенном у побережья южного курортного острова Хайнань, суд обязал девелопера снести 39 недостроенных многоэтажек. По мнению контролирующих органов, все они сооружались после получения незаконных разрешений на начало работ. Это стало лишь одним эпизодом в череде бед концерна Evergrande, второго по размерам активов застройщика страны. Стратегия руководства компании была основана на развитии за счет кредитных ресурсов. Руководство компании использовало все доступные инструменты: сначала брались банковские кредиты, кратко- и долгосрочные, затем стали размещаться облигации, в том числе на международном рынке. В число инвесторов Evergrande вошли и крупнейшие международные организации, например американская Merrill Lynch и немецкий Deutsche Bank. Массово привлекались и средства дольщиков, плативших Evergrande авансы за еще непостроенное жилье. Похожим образом себя вели и многие другие китайские девелоперы, но именно у компании Evergrande долговая нагрузка достигла колоссальной суммы в $309 млрд., что составляло 2% от ВВП страны. Но в 2020 году китайское правительство решило поменять «правила игры» на строительном рынке, в результате чего Evergrande объявило дефолт по долларовым облигациям.
Также в экспертном сообществе обсуждается «ипотечный пузырь»: есть он или нет, а если есть, то лопнет он или нет. Согласно данным ЦБ РФ, долги россиян по ипотеке выросли до рекордных 12,162 триллиона рублей. По итогам февраля задолженность выросла на 2,3% в месячном выражении. В годовом выражении ситуация еще страшнее – рост долгов составил 27,5%.
Ипотечный пузырь – ситуация на рынке кредитования, при которой необузданный аппетит потребителей займов влечет рост долгов. Все просто: все больше людей стремятся оформить ипотеку, но не все из них хотят ее действительно выплачивать. В результате может произойти «момент Х» - просрочка по обязательствам достигнет колоссальных масштабов, что приведет к обвалу рынка недвижимости в целом. Примером лопнувшего ипотечного пузыря служит кризис в 2007 году в США, когда низкие ставки и лояльные требования по ипотеке привели к ажиотажному спросу. Но в России несколько иная схема: у нас государственные программы являются драйверами востребованности, да и потребитель желает уберечь свои деньги, вкладываясь в ипотеку. В феврале 2022 года количество ипотечных кредитов выросло на 42,8% по сравнению с январем. При этом потребителей не особо заботит колоссальный размер процентной ставки.
Ближайшие год-два катастрофы ждать не стоит, по мнению экспертов. Все, конечно, будет зависеть от длительности программ льготного кредитования, доля проблемных кредитов – 1 %, да и строительный бизнес уходит “в спячку”. В США была обратная ситуация: параллельно с ростом кредитования в стране велась массовая застройка.
Руководитель юридической службы Центра "Северо-Запад" Людмила Рындина